En resumen
- Debe acordar, como mínimo, las partes, el inmueble, el precio y la forma de pago, los usos adicionales, la duración y quién paga los servicios (Ley 820 de 2003, art. 3).
- Si no se pacta la duración, se entiende de un año (art. 5); se prorroga en iguales condiciones si ambas partes cumplieron (art. 6).
- El canon se reajusta cada 12 meses, hasta el 100 % del IPC del año anterior (art. 20), y no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble (art. 18).
- En vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero ni otras cauciones reales (art. 16).
Vigente al 13 de octubre de 2026.
Qué debe acordarse
El contrato puede ser verbal o escrito, pero en los dos casos el artículo 3 de la Ley 820 de 2003 exige que las partes se pongan de acuerdo, por lo menos, en:
- El nombre y la identificación de arrendador y arrendatario.
- La identificación del inmueble y, si es el caso, de la parte que se arrienda y las zonas compartidas.
- El precio y la forma de pago.
- Los servicios, cosas o usos conexos y adicionales (por ejemplo, un parqueadero).
- El término de duración.
- Quién paga los servicios públicos.
Hacerlo por escrito es lo más seguro: deja prueba de lo acordado. Si es escrito, el arrendador debe entregar al arrendatario (y al codeudor, si lo hay) una copia con firmas originales dentro de los 10 días siguientes (artículo 8).
Duración, prórroga y reajuste
| Tema | Qué dice la Ley 820 de 2003 |
|---|---|
| Duración | La que acuerden las partes. Si no se dice nada, se entiende de un año (art. 5) |
| Prórroga | Se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término, si cada parte cumplió y el arrendatario acepta los reajustes de ley (art. 6) |
| Reajuste | Cada 12 meses con el mismo precio, hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior, avisando por escrito el monto y la fecha (art. 20) |
| Tope del canon | No puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede superar dos veces el avalúo catastral vigente (art. 18) |
No se puede exigir depósito
«En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.»
La ley tampoco permite pactarlos «indirectamente» ni en otro documento. Lo que sí permite, si el arrendatario paga los servicios públicos, es pedir garantías para cubrir esas facturas, con los límites del artículo 15.
Cómo se termina
| Quién | Cuándo | Requisitos |
|---|---|---|
| Arrendatario | Al vencer el término o una prórroga | Aviso escrito por servicio postal autorizado, con al menos 3 meses de antelación; no paga indemnización (art. 24, num. 5) |
| Arrendatario | Antes de que venza | Aviso escrito con 3 meses de antelación y una indemnización de 3 cánones (art. 24, num. 4) |
| Arrendador | Durante las prórrogas, sin causal | Aviso escrito con 3 meses de antelación y una indemnización de 3 cánones (art. 22, num. 7) |
| Cualquiera | Por incumplimiento | Las causales de los artículos 22 (arrendador) y 24 (arrendatario), como no pagar el canon o subarrendar sin permiso |
Ojo: según el artículo 24, si el arrendatario no deja constancia escrita del preaviso, el contrato se entiende renovado automáticamente por un término igual al inicial.
Ejemplo resuelto
Rosa Elena arrienda a Diana un apartamento de dos habitaciones con parqueadero, por $1.500.000 al mes, durante 12 meses desde el 1 de noviembre de 2026. Diana paga los servicios públicos. El contrato no pide depósito, porque la ley lo prohíbe, y deja escrito cómo se reajusta el canon cada año. Use el botón Llenar con un ejemplo para verlo.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden pedir un depósito o «mes de garantía»?
En vivienda urbana, no: el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. La excepción son las garantías para los servicios públicos del artículo 15.
¿Cuánto me pueden subir el arriendo cada año?
Hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior, cada 12 meses de contrato con el mismo precio, y el arrendador debe avisarle por escrito el monto y la fecha (artículo 20). El IPC lo publica el DANE.
¿Puedo subarrendar una habitación?
Solo con autorización expresa del arrendador. Sin ella, el arrendador puede dar por terminado el contrato (artículo 17).
Fuentes
Revisado el 13 de octubre de 2026 por el Equipo de Vida Laboral, con el texto vigente de cada norma. Esta página es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado o un contador. Cómo hacemos nuestros contenidos.